« Les biens immobiliers à Dubaï sont comme les nouveaux comptes en Suisse. » Dans leur rapport sur l’évasion fiscale mondiale, publié lundi 23 octobre, les économistes de l’Observatoire européen de la fiscalité dressent un constat préoccupant à propos de l’essor de « l’immobilier offshore », à savoir la possession d’une maison ou d’un appartement dans un pays autre que le sien.
« Bien sûr, il y a beaucoup de raisons légitimes de posséder un bien immobilier à l’étranger », expliquent les auteurs. La plupart des législateurs exigent néanmoins que les propriétaires déclarent ces biens dans leur pays de résidence et y paient des impôts lorsqu’il y a des loyers, ou l’impôt sur la fortune quand il y en existe un – à l’exemple de l’impôt sur la fortune immobilière en France.
« Mais ces propriétés peuvent aussi être utilisées pour blanchir de l’argent, échapper aux sanctions internationales ou aux impôts, souligne Gabriel Zucman, directeur de l’Observatoire. Cela en partie parce que l’immobilier n’est pas couvert par l’échange automatique d’informations bancaires adopté en 2017 par une centaine de pays. » Depuis, un quart des actifs autrefois placés dans des Etats à la fiscalité légère pourraient avoir été convertis en immobilier, note le rapport.
Problème : identifier les véritables propriétaires n’a rien de simple, car les titres sont parfois détenus par des sociétés brouillant les pistes. Ainsi, 15 % des biens possédés par des sociétés étrangères au Royaume-Uni appartiendraient en vérité à… des Britanniques.
« Visa doré »
En dépit de ces difficultés, les divers données et travaux recensés par l’Observatoire – et présentés dans un atlas interactif en ligne – démontrent que des biens estimés à 500 milliards de dollars (473 milliards d’euros) dans leur ensemble appartiennent à des étrangers dans six villes et régions du monde, à savoir Londres, Paris, Singapour, Dubaï, la Côte d’Azur et Oslo. Soit 10 % du total des biens immobiliers locaux.
Le rapport évoque en particulier Dubaï, où les propriétés détenues par des étrangers pesaient 136 milliards de dollars en 2020, ce qui représentait 27 % de la valeur du marché local. L’émirat attire particulièrement les investisseurs depuis quelques années, notamment grâce aux avantages fiscaux qu’il déploie : il n’y a pas d’impôt sur le revenu, le taux d’impôt sur les sociétés est de 9 % seulement, et les gros investisseurs peuvent y décrocher un « visa doré ».
Aujourd’hui, les Indiens possèdent environ 20 % des propriétés étrangères de l’émirat, ce qui n’est pas surprenant, puisque 41 % des travailleurs immigrés sur place sont indiens. Viennent ensuite les Britanniques avec 10 % de ces biens, puis les Pakistanais, les Iraniens ou encore les Russes. « Les Russes et les Britanniques sont plus nombreux dans les quartiers les plus chers », observent les auteurs.
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