Dans le secteur de l’immobilier, des analyses erronées, présentées comme des vérités de bon sens, polluent hélas largement le débat. Elles empêchent de comprendre ce qui est en jeu et où se situent les véritables leviers d’action politique. Un exemple parmi d’autres : les prix des logements seraient liés au niveau des taux d’intérêt, entend-on. Nos recherches menées sur le temps long montrent que ce n’est pas exact.
Les prix des logements ont peu à voir avec les taux d’intérêt et cela s’explique assez facilement. Ainsi 75 % des personnes qui sont propriétaires de leur logement ont en réalité fini de rembourser leur crédit. Lorsqu’elles revendent leur bien pour en acheter un autre, elles n’ont pas besoin de s’endetter. Seuls de 10 à 15 % des propriétaires, les primo-accédants pendant les premières années de remboursement, sont vraiment concernés par les taux d’intérêt.
Les écarts très importants entre les dynamiques immobilières des différentes régions françaises montrent bien que les taux, homogènes sur l’ensemble du territoire, ne sont pas les déterminants principaux des prix immobiliers. Voici une seconde affirmation fausse : accroître le volume de la construction est une manière de faire baisser les prix du logement dans les zones tendues.
Les mécanismes de l’offre et de la demande
Statistiques à l’appui, nous montrons l’absence de relation entre le rythme de construction et l’évolution des prix. C’est une question d’ordre de grandeur. Il y a 38 millions de logements en France et on en construit chaque année environ 350 000. En mettre en chantier 100 000 de plus ne change que l’épaisseur du trait. Si l’on voulait vraiment que les prix de l’ancien baissent grâce à l’effort de construction, il faudrait multiplier cet effort par dix. Ce qui est hors de portée.
Enfin, la notion de « marché tendu » à laquelle on fait très souvent référence complique aussi la compréhension des mécanismes à l’œuvre en matière immobilière. En affirmant que la demande de logements serait supérieure à l’offre dans certains territoires, on justifie, encore une fois, les constructions nouvelles.
Mais l’offre et la demande s’ajustent toujours en réalité, avec un petit temps de retard, par des évolutions de prix. Et face à des prix jugés, à raison, comme trop élevés dans certaines zones géographiques, d’autres politiques sont possibles qu’une augmentation de l’offre locale.
Le renforcement de la « métropolisation »
L’action publique a notamment le pouvoir d’inciter les gens à s’installer dans des zones aux prix plus accessibles, en agissant pour y créer de l’emploi et en augmenter l’attrait. On sait que beaucoup de Français souhaiteraient vivre dans des villes de taille réduite. Cela peut être favorisé. C’est ce qui s’appelait autrefois l’aménagement du territoire !
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